전입신고 + 확정일자 vs. 전세권등기설정

전입신고 + 확정일자 vs. 전세권등기설정

둘의 공통점은..

주택임대차보호법의 효력을 보기 위해 하는 절차(과정) 의 하나라는 것이다.

전입신고 & 확정일자

세입자의 보증금을 법적으로 보호받기 위함이다.

전입신고가 되어야 계약기간 도중 집주인이 바뀌더라도 

전 주인과 계약한 기간까지 그 집에 살 수 있다.

확정일자는 보증금 반환을 위해 하는 것으로, 

확정일자가 있어야 집이 중간에 경매에 넘어갔을 때 

보상받는 순위가 결정되어 보증금을 보상받을 권리가 생긴다.

즉, 별 탈이 없으려면 전입신고와 확정일자를 받는 것 둘 다 되어야 한다.

전입신고와 확정일자는 거주지 주민센터(동사무소)에서 할 수 있다.

전입신고는 무료이며 신분증만 있으면 되고,

확정일자는 신분증, 수수료 600원, 그리고 전,월세 계약서를 가지고 가야 한다.

전입한 날로부터 14일 이내에 해야 한다.

혹여 이사하는 날이 휴무일인 경우에는 

집주인의 양해를 구해 미리 전입신고와 확정일자를 받을 수도 있다.

확정일자는 임대차계약서 여백에 날짜가 찍한 도장을 받는 것으로 마무리된다.

확정일자를 받는 것은 집주인의 동의가 필요 없으며 저렴하다.

확정일자는 전세권설정등기를 통해 생기는 시간 + 비용 부담을 덜어주고자 생긴 제도이다.

건물이 경매에 넘어갔을 때 

최우선 변제로 보증금을 보상받기 위해 아래 세가지 조건이 꼭 만족되어야 한다.

세가지가 만족되는 순간에 후순위로부터 대항력을 갖는다.

1. 전입신고.

2. 확정일자.

3. 실거주.

또한 각 지역마다 최우선변제금 정책이 있어

최우선변제금 조건을 충족시키면 집에 문제가 생겼을 때, 

무조건 1순위로 보증금을 보장받을 수 있다.

참고로 이 보증금은 건물 + 토지를 합산한 가격에 대해 보상된다.

만기이후 보증금 반환이 지체될 경우 

반환청구 소송을 통한 후 지불판결권원에 따라 보증금을 확보한다.

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전세권 등기 설정

전세권설정등기는 집주인의 동의가 필요하며, 

보증금 액수에 비례하는 수수료가 나온다.

전세권등기설정의 경우 관할 등기소를 방문하거나, 법무사에게 맞겨 처리해야 한다.

전세권등기설정의 경우 실거주를 하지 않아도 설정 즉시 효력이 발생한다.

전세권등기설정이 되면 임차인이 그 건물에 대해 대출을 받을 수 있는 등의 부작용이 생기기도 한다.

덧붙여 등기부등본에 그 흔적이 나타나기에, 임대인이 보통 부정적이며 비협조적이곤 하다.

만기이후 보증금 반환이 지체될 경우 전세권은 경매매각 신청을 통하여 변제 받을 수 있어, 

보증금 반환에 소요되는 기간을 단축할 수 있다.

전세권등기의 경우 등기접수순위에 따라 배당순위가 결정되므로,

실거주이며,최우선변제금 조건을 만족시킨다면 확정일부를 따르는 것이 좋다.

확정일자는 그 집의 건물과 토지 가격을 합한 금액에서 보증금을 보상받고,

전세권설정등기의 경우는 건물값만을 가지고 보상한다.

임차권설정등기

임차권설정등기는 전세가 아닌 보증금과 월세액이 함께 있는 경우에 행하는 것으로,

과정과 효력은 전세권 등기 설정과 동일하다.

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